Partage des charges

PROPRIÉTAIRE OU LOCATAIRE : CE QUE DIT LA LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Le partage ne se devine pas, il se lit. Un décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et les menues réparations résultant de l’usage normal des locaux, et son annexe en donne la liste. Tout ce qui figure dans cette liste incombe au locataire ; ce qui n’y figure pas et qui relève du gros entretien ou de la vétusté reste au propriétaire bailleur. C’est le seul raisonnement à tenir, et il vaut mieux que n’importe quel usage local ou accord verbal conclu à l’entrée dans les lieux.

Que contient cette liste pour l’extérieur ? Elle vise les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif : l’entretien des jardins privatifs, des allées, pelouses, massifs, bassins, la taille des arbres et arbustes, l’enlèvement de la mousse et des autres végétaux sur les auvents, terrasses et marquises, et le dégorgement des conduits de descente d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières. C’est précis, et c’est limité : la liste parle de terrasses, d’auvents et d’évacuations, pas du mur de façade de la maison.

De cette absence découle la réponse principale. Le nettoyage du mur de façade, c’est-à-dire le démoussage de l’enduit, le traitement fongicide et l’éventuel hydrofuge, ne figure pas parmi les réparations locatives. Il relève du gros entretien de l’immeuble, comme le ravalement, et reste donc à la charge du propriétaire. Un locataire n’a pas à faire nettoyer la façade de la maison qu’il occupe, et un propriétaire ne peut pas lui imposer cette dépense au motif que le mur a verdi pendant la location.

La symétrie est vraie aussi : un locataire qui a l’usage exclusif d’une terrasse, d’un auvent ou d’une marquise doit en retirer la mousse et les végétaux, et doit maintenir les gouttières et les descentes en état de s’écouler. Ces postes ne sont pas anodins, parce qu’une gouttière bouchée finit par déverser contre le mur et par entretenir une humidité qui verdit la façade. Notre page sur la fréquence et la méthode de nettoyage d’une gouttière précise ce que suppose cet entretien courant.

Il existe une troisième catégorie, indépendante des deux premières : les dégradations dues à un usage anormal du logement. Une plantation grimpante installée contre l’enduit malgré le bail, un arrosage automatique orienté sur le mur, un appareil de cuisson adossé à la façade, un nettoyage réalisé au nettoyeur haute pression par l’occupant et qui a décapé l’enduit : dans ces situations, la remise en état peut être réclamée au locataire même si le poste concerné n’est pas dans la liste. Ce qui est en cause n’est plus l’entretien courant, c’est le dommage.

À l’inverse, une salissure due au vieillissement, à l’orientation du mur ou à la végétation environnante relève de l’usure normale. Une façade nord qui verdit dans un jardin arboré ne verdit pas parce qu’elle est mal occupée, mais parce qu’elle sèche lentement. Le même raisonnement vaut pour un voile rose à orangé, dont l’origine est décrite dans notre page sur les raisons pour lesquelles une façade prend une teinte rouge : ce sont des organismes qui s’installent sur un support humide, sans rapport avec l’occupation.

En copropriété, la question change de forme sans changer de réponse. La façade est une partie commune : son ravalement comme son nettoyage se décident en assemblée générale et se répartissent entre copropriétaires selon les tantièmes. Le locataire d’un appartement n’est donc ni décideur ni payeur pour ce poste, qui ne figure pas parmi les charges récupérables sur le locataire. Ce qui peut lui être demandé, ce sont les charges d’entretien courant listées par la réglementation, pas une opération de gros entretien de l’immeuble.

Reste la marche à suivre quand le mur verdit pendant une location. Le locataire signale par écrit au bailleur, avec des photos datées, en décrivant ce qu’il constate : voile vert sur une façade, trace sous une gouttière, dépôt blanc en pied de mur. Le propriétaire fait examiner le mur, décide, et conserve le compte rendu. C’est utile aux deux parties, notamment à l’état des lieux de sortie : notre page sur le compte rendu de chantier et son usage explique pourquoi ces photos servent longtemps après le chantier.

Retrouvez notre méthode complète de nettoyage de façade en méthode douce sur l’ensemble du département.

Sur les produits qu’un fabricant destine à la protection d’un mur extérieur après nettoyage, voir la gamme de protection de façade de Sika France.

Ce que nous fournissons à un propriétaire bailleur

• ✓ Un compte rendu photographique daté de l’état du mur, utilisable pour un bien loué et à distance.
• ✓ Un devis écrit au nom du propriétaire, avec la description de la méthode, du produit et des réserves.
• ✓ La distinction écrite entre ce qui relève du gros entretien du mur et ce qui relève de l’entretien courant des abords.
• ✓ Une visite possible en présence du locataire, et un compte rendu transmis au propriétaire absent.

Les situations qui demandent un écrit avant tout chantier

• ✓ Un mur verdi au moment d’un état des lieux : photographier avant toute intervention, des deux côtés.
• ✓ Une gouttière qui déverse contre l’enduit : l’entretien courant et le désordre à reprendre ne sont pas la même charge.
• ✓ Une végétation grimpante installée contre le mur pendant la location, contre les termes du bail.
• ✓ Un dépôt blanc en pied de mur : l’eau vient du terrain, et le nettoyage n’y changera rien.

Cette organisation évite le malentendu le plus fréquent sur un bien loué : des travaux commandés par l’occupant et facturés à quelqu’un qui ne les a pas décidés. Nous établissons le devis au nom de celui qui paie, et nous le lui transmettons directement. Un locataire peut évidemment demander la visite et nous ouvrir l’accès ; l’engagement, lui, se prend par écrit avec le propriétaire.

Elle sert aussi à trancher une question qui revient sur les maisons de location : le mur est-il seulement sale, ou humide. Une trace localisée, un enduit qui reste sombre longtemps après la pluie, un plafond qui marque à l’étage désignent une arrivée d’eau plutôt qu’une simple salissure. Notre page sur une infiltration d’eau venue d’une terrasse ou d’une toiture décrit cette lecture, qui change le responsable autant que la solution.

Notre zone d’intervention

OÙ NOUS INTERVENONS SUR LES FAÇADES

Nous intervenons sur 108 communes de Loire-Atlantique et de la frange vendéenne, et la part de maisons louées y varie fortement : locations à l’année dans les bourgs de l’intérieur, résidences secondaires et locations saisonnières sur la bande littorale, où les propriétaires sont souvent éloignés du bien. Le tableau ci-dessous indique la distance de chaque commune depuis notre siège.

Budget · Tarifs

QUI PAIE QUOI, ET CE QUE COÛTE LE DIAGNOSTIC

Une fois le partage établi, le budget se lit simplement : le gros entretien du mur est facturé au propriétaire, l’entretien courant des abords dont le locataire a l’usage exclusif lui revient. Chez nous, seul le diagnostic a un coût connu d’avance ; les travaux se chiffrent après la visite. Quand d’autres surfaces sont concernées dans le même déplacement, elles se traitent ensemble, comme l’explique notre page sur le nettoyage de panneaux solaires.

Durabilité · Entretien

LE PARTAGE POSTE PAR POSTE SUR UNE MAISON LOUÉE

Le tableau ci-dessous reprend les postes extérieurs les plus fréquents sur une maison louée, indique à qui ils incombent au regard de la liste des réparations locatives, et la durée indicative du travail correspondant.

Ces durées valent pour une maison individuelle dont le support est sain et l’accès dégagé. Le partage, lui, ne dépend pas de la durée du travail mais de sa nature : un poste d’entretien courant reste au locataire même s’il prend une journée, et le gros entretien reste au propriétaire même s’il se règle en une demi-journée. C’est la qualification du travail qui commande, pas son volume.

Sur un bien loué en résidence secondaire ou en location saisonnière, la difficulté est plutôt l’absence du propriétaire au moment du constat. Un relevé photographique complet du mur, pris avant toute intervention, remplace une visite : c’est ce que permet notamment l’inspection décrite dans notre page sur le nettoyage de façade par drone et ses limites réelles, utile pour documenter les parties hautes.

Sur le terme qui désigne celui qui donne le bien en location, et que le droit distingue du propriétaire occupant, voir la définition de bailleur au sens courant du terme.

La liste officielle des réparations locatives, y compris l’enlèvement de la mousse sur les terrasses et le dégorgement des conduits, figure dans l’annexe du décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives.

Comment ça se passe

Travailler avec nous, c’est simple comme 1, 2, 3

Constater, écrire au bon destinataire, décider : sur un bien loué, la marche à suivre tient en trois temps.

Questions fréquentes

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