Répartition des charges

DÉMOUSSAGE DE TOITURE, LOCATAIRE OU PROPRIÉTAIRE : CE QUE DISENT LES TEXTES

Partons du texte qui organise la location. La loi du 6 juillet 1989, dans son article 6 — dont la version en vigueur date du premier janvier 2025 — met à la charge du bailleur l’obligation d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal. La formule est importante : tout ce qui n’est pas une réparation locative revient au propriétaire, et non l’inverse.

Reste à savoir ce qu’est une réparation locative. Le décret du 26 août 1987 les définit comme les travaux d’entretien courant et les menues réparations portant sur les locaux et les équipements dont le locataire a l’usage privatif, puis les énumère en annexe. Une couverture n’est pas un équipement à usage privatif : elle abrite le bâtiment. Elle ne figure donc pas, en tant que telle, parmi les charges du locataire.

L’annexe réserve toutefois une mention qu’il faut lire de près, parce qu’elle est la source de presque tous les malentendus : le dégorgement des conduits, et notamment des gouttières et des chéneaux, y figure. Autrement dit, quand le locataire a l’usage privatif de ces ouvrages, le fait de les déboucher relève de l’entretien courant. Déboucher une gouttière n’est pas démousser une toiture : ce sont deux gestes, deux ampleurs et deux moyens d’accès.

La distinction pratique est donc la suivante. Retirer les feuilles d’une gouttière accessible relève du geste d’entretien courant. Monter sur la couverture, retirer mécaniquement un tapis de mousse, rincer en basse pression et appliquer un fongicide relève de l’entretien de l’immeuble, donc du bailleur. Cette frontière n’est pas une question de bonne volonté : elle découle de la nature de l’ouvrage concerné et de qui en a l’usage.

Il existe un cas particulier que nous rencontrons souvent : la maison individuelle louée, avec un bail qui prévoit l’entretien du jardin et des extérieurs par le locataire. Une clause de bail ne peut pas transférer au locataire une obligation que la loi met à la charge du bailleur, et l’entretien de la couverture en fait partie. En cas de doute, l’agence départementale d’information sur le logement renseigne gratuitement les deux parties.

Un autre cas mérite attention : le locataire qui fait démousser de sa propre initiative. Le risque n’est pas seulement financier. Monter sur une couverture qu’on n’a pas le droit de faire traiter, sans en informer le bailleur, expose à la fois à un refus de remboursement et à une discussion sur les dégradations éventuelles. Nous expliquons pourquoi la montée elle-même est le vrai sujet sur notre page démousser sa toiture soi-même, ce qui est possible.

Deux prolongements utiles. En immeuble collectif, la question ne se pose pas dans les mêmes termes, puisque la couverture est une partie commune : nous la traitons sur notre page nettoyage de toiture en copropriété, qui vote et qui paie. Et dans tous les cas, propriétaire comme locataire ont intérêt à vérifier à qui ils confient le travail, sujet de notre page comment choisir une entreprise de nettoyage de toiture.

Un dernier point, qui appartient à l’honnêteté du métier. Nous ne sommes pas juristes et nous ne tranchons pas un litige entre un bailleur et son locataire : nous citons les textes applicables et nous renvoyons aux organismes compétents. Ce que nous apportons, c’est un constat écrit et daté de l’état de la couverture, utile aux deux parties. Notre méthode : inspection avant tout geste, démoussage mécanique en basse pression, fongicide anti-mousse rémanent, puis gouttières dégagées et compte rendu photo.

Retrouvez notre méthode complète de démoussage et entretien de toiture en basse pression sur l’ensemble du département.

L’obligation d’entretien du bailleur est posée par la loi du 6 juillet 1989, à l’article qui met les réparations non locatives à sa charge.

Ce qui relève du bailleur, et pourquoi

• ✓ Le démoussage de la couverture : entretien de l’immeuble, hors des réparations locatives.
• ✓ Le remplacement d’éléments cassés ou déplacés, et la reprise des points singuliers.
• ✓ La reprise d’une gouttière descellée, fendue ou dont la fixation a cédé.
• ✓ Toute intervention supposant de monter sur le toit et d’y travailler en sécurité.

Ce qui prête à confusion dans un bail

• ✓ Le dégorgement des gouttières et chéneaux, seule mention qui concerne le locataire.
• ✓ Une clause d’« entretien des extérieurs » invoquée pour lui transférer la couverture.
• ✓ Un état des lieux muet sur l’état du toit, qui rend la discussion difficile au départ.
• ✓ Une facture réglée par le locataire sans accord écrit préalable du bailleur.

Ce que ce fonctionnement apporte à un bailleur qui n’habite pas sur place, c’est une preuve de ce qui a été fait. Un propriétaire à distance ne peut pas monter vérifier, et le locataire n’a pas à se porter garant du travail d’une entreprise. Des images datées de l’état constaté et du travail réalisé règlent la question sans que personne n’ait à se croire sur parole.

L’inspection sert enfin à nommer séparément ce qui n’est pas du nettoyage. Une gouttière descellée ou une descente fendue ne se règlent pas par un démoussage, et ces reprises relèvent aussi du bailleur : notre pose de gouttières en continu en aluminium.

Notre zone d’intervention

OÙ NOUS INTERVENONS, ET CE QUI NE DÉPEND PAS DE L’ADRESSE

Nous intervenons sur 108 communes de Loire-Atlantique et de la frange vendéenne, et la question traitée ici se pose de la même façon partout : elle ne dépend pas de la commune, mais de la toiture, du support et de ce qui a été écrit sur le devis. Le tableau donne la distance de chaque commune depuis notre siège, seul élément géographique qui pèse sur une intervention.

Budget · Tarifs

QUI PAIE QUOI, ET CE QUI EST CONNU D’AVANCE

Un seul montant est connu avant la visite : celui du diagnostic. Le démoussage se chiffre après relevé et essai, et il est facturé au donneur d’ordre, généralement le propriétaire. La question se pose dans des termes très proches pour les murs, comme nous l’expliquons sur notre page qui doit nettoyer la façade d’une maison louée.

Durabilité · Entretien

QUI PREND EN CHARGE QUOI, POSTE PAR POSTE

Le tableau ci-dessous met en regard l’intervention, la partie qui la prend en charge, le fondement qui l’explique et le point de vigilance à connaître. Il ne remplace pas l’avis d’un organisme compétent, mais il indique où regarder.

La deuxième ligne est celle qu’il faut retenir, parce qu’elle est presque toujours mal lue. Le texte attribue au locataire le dégorgement des conduits, gouttières et chéneaux comprises : c’est le fait de les déboucher, à hauteur d’homme, quand il en a l’usage privatif. Il n’attribue pas le traitement d’un versant, qui suppose de monter, de s’ancrer et d’appliquer un produit sur l’ouvrage lui-même.

Une remarque de fond, pour finir : le bailleur a un intérêt direct à ne pas différer ce travail, indépendamment de toute obligation. Une couverture laissée colonisée se dégrade, et la réfection coûte un multiple de l’entretien. Le raisonnement est le même pour un occupant propriétaire, comme nous l’expliquons sur l’entretien d’une toiture entre locataire et propriétaire.

Sur le contrat qui organise cette répartition, voir la définition d’un bail au sens d’un contrat de louage d’immeuble.

Un bailleur à distance a intérêt à passer par un professionnel identifié ; certains fabricants publient un annuaire de leurs partenaires, comme cet annuaire d’artisans partenaires d’un fabricant de couverture.

Comment ça se passe

Travailler avec nous, c’est simple comme 1, 2, 3

Signaler l’état de la couverture par écrit, faire établir un devis au nom du propriétaire, puis conserver le compte rendu photo : la marche à suivre tient en trois temps.

Questions fréquentes

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