La règle avant l’arrangement

Entretien toiture locataire ou propriétaire : ce que dit exactement le texte

La question revient à chaque infiltration dans un logement loué, et elle se règle par un texte, pas par un rapport de force. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations dites locatives. La liste de ces réparations est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, et c’est ce décret qu’il faut lire avant toute discussion.

Ce décret ne fixe ni montant, ni seuil, ni pourcentage. Il n’existe aucune somme au-delà de laquelle une réparation basculerait automatiquement sur le propriétaire, et toute page qui en annonce une invente. Le critère est la nature du travail : entretien courant et menues réparations d’un côté, tout le reste de l’autre. La liste annexée au décret illustre cette frontière sans prétendre être exhaustive.

Voici ce que cette liste met réellement à la charge du locataire pour les parties extérieures dont il a l’usage. Pour le jardin privatif : le désherbage des allées, la tonte de la pelouse, l’arrosage, l’entretien des bassins et des piscines, la taille des arbres et arbustes. Pour les auvents, terrasses et marquises : un nettoyage régulier, qui implique notamment d’enlever la mousse et tous les autres végétaux.

S’y ajoute une ligne que tout le monde cite de travers, et qui concerne directement la toiture : le locataire doit dégorger les conduits de descentes d’eaux pluviales, les chéneaux et les gouttières. Dégorger signifie déboucher, retirer ce qui obstrue. Cela ne veut pas dire réparer une gouttière percée, ni la remplacer, ni reprendre son support : ces travaux-là ne sont pas des réparations locatives.

Le point décisif est ce que la liste ne contient pas. La couverture elle-même n’y figure pas. Ni les tuiles, ni les ardoises, ni le zinc, ni les solins, ni les souches de cheminée, ni l’étanchéité d’une toiture-terrasse. Aucun de ces ouvrages n’est un travail d’entretien courant au sens du décret, et aucun ne peut donc être réclamé au locataire au titre des réparations locatives.

L’autre versant du partage est tout aussi net. Le propriétaire bailleur doit les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire : le maintien en l’état et l’entretien normal du logement, ainsi que le respect des critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Une toiture qui laisse entrer l’eau met en cause l’obligation de délivrer un logement décent, et cela change la nature de la discussion. Nous détaillons cette obligation sur notre page obligation entretien toiture.

La vétusté tranche les cas litigieux, et c’est la notion la plus utile à comprendre. Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, c’est-à-dire par l’usure naturelle du temps, relèvent du bailleur même lorsqu’elles portent sur un élément qui figure par ailleurs dans la liste des réparations locatives. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadre cette notion. Il en va de même pour la force majeure : une tempête n’est pas un défaut d’entretien.

Un exemple concret, celui que nous rencontrons le plus souvent sur nos chantiers. Une gouttière obstruée par des feuilles relève du locataire, qui doit la dégorger. La même gouttière percée par la corrosion relève du propriétaire, parce qu’il s’agit de vétusté. Et si l’obstruction prolongée a fait déborder l’eau contre un solin jusqu’à le dégrader, la discussion porte alors sur le défaut d’entretien, ce qui est encore autre chose.

Il faut également distinguer les réparations des charges récupérables, que l’on confond constamment. Les charges récupérables font l’objet d’un autre texte, le décret n° 87-713 du 26 août 1987, également daté du 26 août 1987 mais portant sur un tout autre objet : ce que le bailleur peut refacturer au locataire au titre des services et des équipements. Une réfection de couverture n’entre dans aucun de ces deux régimes côté locataire.

Une conséquence pratique en découle pour le déroulement du chantier, et elle est souvent mal vécue. Le propriétaire commande les travaux de couverture, signe le devis et les paie ; le locataire, lui, doit permettre l’accès et laisser exécuter les travaux nécessaires. Nous établissons donc le devis au nom du propriétaire, même lorsque c’est l’occupant qui nous a appelés parce qu’il voit l’eau couler chez lui.

Disons aussi où s’arrête notre rôle, parce que la confusion dessert tout le monde. Nous sommes couvreurs et étancheurs : nous constatons l’état d’un ouvrage, nous décrivons ce que nous voyons par écrit et nous chiffrons une intervention. Nous ne tranchons pas un litige locatif. En cas de désaccord persistant, l’agence départementale d’information sur le logement renseigne gratuitement, et la commission départementale de conciliation existe pour cela.

Ce que nous pouvons apporter, et qui pèse lourd dans ces dossiers, c’est un compte rendu écrit qui décrit l’origine du désordre. Une infiltration due à une gouttière encombrée depuis des années ne se décrit pas comme une infiltration due à un solin corrodé. Cette distinction est exactement ce qui départage les responsabilités. Le coût de ce type d’intervention est détaillé sur notre page prix entretien toiture, et la reprise elle-même sur notre page réparation solin.

Retrouvez notre méthode complète de étanchéité et rénovation de solin sur l’ensemble du département.

La page de l’Agence nationale pour l’information sur le logement consacrée à ce partage : entretien et réparations locatives selon l’ANIL.

Ce qui relève du locataire sur les parties extérieures, selon le décret

• ✓ Dégorger les conduits de descentes d’eaux pluviales, les chéneaux et les gouttières.
• ✓ Nettoyer régulièrement les auvents, terrasses et marquises dont il a l’usage.
• ✓ Enlever la mousse et tous les autres végétaux sur ces mêmes parties extérieures.
• ✓ Entretenir le jardin privatif : allées, pelouse, arrosage, taille des arbres et arbustes.

Ce qui reste au propriétaire, quoi qu’en dise le bail

• ✓ La couverture elle-même : tuiles, ardoises, zinc, solins, souches, étanchéité de terrasse.
• ✓ Le remplacement d’une gouttière percée ou corrodée, qui n’est pas un dégorgement.
• ✓ Toute réparation rendue nécessaire par la vétusté, c’est-à-dire par l’usure du temps.
• ✓ Les dégâts de force majeure, une tempête par exemple, qui ne sont pas un défaut d’entretien.

Cette méthode a une raison très concrète. Un compte rendu qui écrit « gouttière obstruée par accumulation de feuilles, débordement en partie haute » et un compte rendu qui écrit « solin corrodé sur toute sa longueur, métal percé » ne mènent pas au même partage. En décrivant précisément ce que nous voyons, nous donnons aux deux parties de quoi discuter sur des faits. Nous n’allons pas plus loin, et personne ne nous le demande.

Notre zone d’intervention

Où nous intervenons en logement loué

Nous intervenons sur 108 communes de Loire-Atlantique et de la frange vendéenne, et le parc locatif y est varié : maisons de bourg louées à l’année, locations saisonnières du littoral, immeubles en copropriété des centres-villes. Sur la frange côtière, l’usure accélérée des métaux par l’air marin rend la question de la vétusté particulièrement fréquente. Le tableau ci-dessous donne la distance de chaque commune depuis notre siège.

Budget · Tarifs

Le budget en logement loué et ce qui fait varier le devis

Deux natures de dépense coexistent ici, et les confondre est la source de la plupart des désaccords. L’entretien courant est une dépense légère et répétée ; la reprise d’un ouvrage de couverture est un investissement ponctuel qui incombe au propriétaire. Le devis les sépare systématiquement, et il annonce ce qui changerait si la dépose révélait un support dégradé.

Durabilité · Entretien

Délais d’intervention et déroulement en logement occupé

La durée dépend de la nature du travail et de l’accès au logement, pas du statut de celui qui appelle. Le tableau ci-dessous récapitule les situations que nous rencontrons, l’indice qui les annonce, et ce qui retarde réellement le retour du désordre.

Ces durées correspondent au temps passé sur le toit. S’y ajoutent, en logement occupé, le délai de prévenance convenu avec l’occupant et le temps de prise du mortier lorsqu’un ouvrage maçonné est repris. Nous intervenons du lundi au vendredi de 8h30 à 18h30, et une date se cale avec les deux parties plutôt qu’avec une seule : c’est ce qui évite les portes closes.

Sur le mot qui départage le plus souvent les responsabilités dans ces dossiers : la définition de vétusté dans le dictionnaire Larousse.

Le modèle de lettre officiel pour demander au bailleur les travaux qui lui incombent : réclamer au propriétaire les grosses réparations à sa charge.

Comment ça se passe

Travailler avec nous, c’est simple comme 1, 2, 3

Constater, écrire, chiffrer au nom du commanditaire : la marche à suivre tient en trois temps.

Questions fréquentes

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