Décision & répartition

NETTOYAGE DE TOITURE EN COPROPRIÉTÉ : LE CIRCUIT DE LA DÉCISION

Le point de départ est la qualification de l’ouvrage. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, définit les parties communes comme les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et il répute notamment parties communes le gros œuvre des bâtiments. Une couverture entre dans cette catégorie : elle n’appartient à personne en particulier.

De cette qualification découle tout le reste. Personne ne peut faire intervenir une entreprise sur une partie commune de sa propre initiative, pas même le copropriétaire du dernier étage, celui qui subit le premier les conséquences d’une couverture négligée. La décision appartient au syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, et son exécution au syndic, qui est le seul à pouvoir signer un devis au nom de la collectivité.

La marche à suivre est donc administrative avant d’être technique. Un copropriétaire qui constate une colonisation importante le signale par écrit au syndic et demande l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Le syndic fait établir des devis, les joint à la convocation, et l’assemblée se prononce. La majorité applicable dépend de la nature des travaux, et c’est le syndic qui l’indique dans la convocation.

La répartition de la dépense suit ensuite la logique des parties communes : chaque copropriétaire y participe selon sa quote-part, telle que le règlement de copropriété la fixe. Il n’y a pas de raison, en principe, que les propriétaires des étages inférieurs soient exonérés, puisque la couverture protège l’ensemble du bâtiment. Le règlement peut toutefois prévoir des répartitions particulières, et c’est lui qu’il faut lire, pas une règle générale.

Un cas fréquent mérite attention : la copropriété horizontale, ou le lotissement organisé en copropriété, où chaque bâtiment a sa propre couverture. La lecture du règlement devient alors décisive, car certaines charges peuvent être affectées à un seul bâtiment ou à une seule entrée. Là encore, le syndic est l’interlocuteur, et un copropriétaire isolé n’a pas à commander un chantier sur une partie commune, même si elle ne couvre que son logement.

Ce que le syndic et le conseil syndical attendent d’une entreprise, ce n’est pas un prix mais un document comparable : surface relevée, moyen d’accès, nombre de passages, produits nommés, gouttières, protection des abords et exclusions. Nous détaillons ce contenu, et la façon de comparer deux propositions, sur notre page ce que garantit un artisan sur un nettoyage, où la question des engagements est traitée en détail.

Deux prolongements pratiques. D’abord, en copropriété plus qu’ailleurs, le compte rendu photo est la pièce qui permet au syndic de justifier la dépense devant l’assemblée suivante : voir notre page à quoi sert le compte rendu de chantier. Ensuite, méfiez-vous des offres qui promettent un traitement sans rinçage sur un immeuble, dont nous expliquons les limites sur notre page les produits de toiture sans rinçage.

Un dernier point, qui appartient à l’honnêteté du métier. Nous ne sommes pas juristes et nous ne nous substituons ni au syndic ni au règlement de copropriété : nous citons les textes applicables et nous fournissons un devis lisible en assemblée. Nous ne pratiquons ni l’eau de Javel, ni le nettoyeur haute pression, ni les recettes maison, ni le démoussage par drone. Notre méthode : inspection avant tout geste, démoussage mécanique en basse pression, fongicide anti-mousse rémanent, puis gouttières dégagées et compte rendu photo.

Retrouvez notre méthode complète de démoussage et entretien de toiture en basse pression sur l’ensemble du département.

La qualification de la couverture en partie commune découle de la loi du 10 juillet 1965, à l’article qui définit les parties communes et répute commun le gros œuvre.

Le circuit, étape par étape

• ✓ Signaler l’état de la couverture au syndic, par écrit, avec des photos datées.
• ✓ Demander l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
• ✓ Faire joindre plusieurs devis détaillés à la convocation, pour une comparaison réelle.
• ✓ Laisser le syndic signer au nom du syndicat, seul habilité à engager la collectivité.

Les erreurs qui coûtent une assemblée entière

• ✓ Un copropriétaire qui commande seul une intervention sur une partie commune.
• ✓ Des devis non comparables joints à la convocation : surfaces et périmètres différents.
• ✓ Une question portée à l’ordre du jour sans devis, donc non votable utilement.
• ✓ Un règlement de copropriété non relu, alors qu’il peut prévoir une répartition particulière.

Ce que cette organisation change pour un conseil syndical, c’est la possibilité de trancher sur pièces. Une assemblée ne peut pas arbitrer entre deux propositions dont l’une annonce une surface globale et l’autre un développé par versant : elle finit par choisir le montant le plus bas, ce qui n’est pas la même chose que la meilleure offre. Un devis détaillé rend le vote éclairé.

L’inspection sert enfin à distinguer le nettoyage de ce qui n’en relève pas. Sur un immeuble, une partie de la couverture est souvent une toiture-terrasse, dont l’entretien et la réfection suivent une logique différente : notre étanchéité de toiture-terrasse accessible et non accessible.

Notre zone d’intervention

OÙ NOUS INTERVENONS, ET CE QUI VAUT POUR TOUS LES IMMEUBLES

Nous intervenons sur 108 communes de Loire-Atlantique et de la frange vendéenne, et la question traitée ici se pose de la même façon partout : elle ne dépend pas de la commune, mais de la toiture, du support et de ce qui a été écrit sur le devis. Le tableau donne la distance de chaque commune depuis notre siège, seul élément géographique qui pèse sur une intervention.

Budget · Tarifs

CE QUI EST CONNU D’AVANCE, ET CE QUI SE VOTE

Un seul montant est connu avant la visite : celui du diagnostic. Le démoussage se chiffre après relevé et essai, puis il est soumis au vote de l’assemblée et réparti selon les quotes-parts. Le circuit est le même pour les murs, comme nous l’expliquons sur notre page consacrée au ravalement en copropriété, qui vote et qui paie.

Durabilité · Entretien

QUI DÉCIDE, QUI SIGNE, QUI PAIE

Le tableau ci-dessous met en regard l’acte, la personne qui l’accomplit, le fondement qui l’explique et l’erreur à éviter. Il ne remplace ni le règlement de copropriété ni l’avis du syndic, mais il indique dans quel ordre les choses se font.

La troisième ligne est celle qui pose problème le plus souvent, et presque toujours de bonne foi. Un copropriétaire du dernier étage, gêné par une infiltration ou par la mousse, fait intervenir une entreprise et se retourne ensuite vers la copropriété. Le remboursement n’a alors rien d’automatique, et la discussion s’étend parfois à la responsabilité d’une intervention non autorisée sur une partie commune.

Une remarque de gestion, pour finir : une copropriété qui inscrit l’entretien de sa couverture dans un cycle régulier dépense moins qu’une copropriété qui attend l’infiltration. C’est aussi ce que le carnet d’entretien de l’immeuble sert à documenter, et nous en parlons sur l’entretien d’une toiture en copropriété.

Sur le régime de propriété lui-même, voir la définition de la copropriété au sens d’une propriété partagée entre plusieurs titulaires.

Sur un immeuble, une partie de la couverture est souvent une toiture-terrasse, dont la rénovation d’étanchéité est présentée par un fabricant, sur sa page de rénovation d’étanchéité.

Comment ça se passe

Travailler avec nous, c’est simple comme 1, 2, 3

Signaler l’état au syndic par écrit, faire joindre des devis détaillés à la convocation, puis conserver le compte rendu photo au dossier de l’immeuble : la marche à suivre tient en trois temps.

Questions fréquentes

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