Un raccord, deux maisons

Solin toiture mitoyenne : deux configurations qu’il faut distinguer d’emblée

Dans les bourgs du Pays de Retz comme dans les rues anciennes de Saint-Nazaire ou de Pornic, les maisons se touchent. Leurs couvertures aussi, et c’est là que commence la difficulté. Le mot « mitoyen » recouvre en réalité deux situations de toiture très différentes, qui n’appellent ni le même ouvrage, ni le même chiffrage, ni la même conversation avec le voisin. Les confondre conduit à traiter un symptôme sur un versant alors que la cause se trouve sur l’autre.

Première configuration : le mur séparatif s’arrête sous les couvertures. Les deux versants se rejoignent alors directement, et il n’y a pas de solin au sens strict, mais une ligne de rencontre entre deux pans. L’eau des deux toits converge vers cette ligne, qui ne peut déborder nulle part. Nous traitons cette configuration pour elle-même sur solin entre deux toitures, parce que les règles de recouvrement y remplacent l’engravure.

Seconde configuration, la plus fréquente sur le bâti ancien : le mur dépasse le plan des couvertures et sépare les deux toitures sur toute leur hauteur. Il y a alors non pas un raccord mais deux, un par versant, plus la tête du mur qui les surmonte. Ces trois éléments forment un seul ouvrage : une tête de mur qui absorbe humidifie les deux raccords en même temps, et une reprise menée d’un seul côté ne règle rien durablement.

Cette tête de mur est le point que l’on néglige le plus. Elle est horizontale, exposée, souvent simplement enduite ou couronnée d’un mortier ancien fissuré. L’eau y stationne, pénètre la maçonnerie et redescend dans l’épaisseur du mur, où elle ressort de part et d’autre au niveau des raccords. Le rôle d’une barrière dans l’épaisseur du mur, et ce qu’elle empêche exactement, est décrit sur arase étanche.

La différence de hauteur entre les deux maisons change ensuite la nature du raccord. Lorsque les deux couvertures sont au même niveau, chaque versant vient buter contre son côté du mur sur une ligne à peu près régulière. Lorsque l’une des maisons est plus haute, le versant bas longe le mur du voisin sur toute sa pente : la ligne devient rampante, et elle réclame des pièces successives au lieu d’une pièce continue.

Le mur lui-même n’est pas toujours ce qu’on croit. Dans les constructions accolées récentes, il s’agit souvent d’un mur séparatif dont la fonction première est de retarder la propagation d’un incendie d’un logement à l’autre, et qui dépasse la couverture pour cette raison. Dans le bâti ancien, c’est un mur porteur en pierre ou en moellon, parfois surélevé après coup. La nature du support commande le mode de fixation, comme nous l’exposons sur solin mur.

Vient la question qui bloque le plus de chantiers, et elle n’est pas technique. Un mur mitoyen appartient aux deux voisins, et le geste courant du couvreur consiste à l’entamer pour y engager une pièce. Ce point relève d’un texte précis et mérite d’être traité à part : nous lui consacrons étanchéité solin sur mur mitoyen, où sont exposés l’accord à obtenir, la répartition des frais et les recours possibles.

Ce qu’il faut retenir ici tient en une phrase : le droit d’adosser une construction à un mur mitoyen existe, celui de le creuser à sa convenance non. L’article 657 du Code civil reconnaît à chaque copropriétaire la faculté de bâtir contre le mur et d’y faire placer des poutres ou solives dans son épaisseur, à cinquante-quatre millimètres près. L’engravure, elle, relève d’un autre article et suppose l’accord du voisin.

L’accès est l’autre contrainte propre à cette configuration, et elle est pratique. Pour engager une pièce dans le mur puis la rabattre proprement, il faut se tenir au droit du raccord, donc parfois sur le versant du voisin ou sur son terrain. Un échafaudage posé d’un seul côté ne permet pas de traiter la tête du mur. Cette organisation se prépare avant le devis, pas le matin du chantier.

Techniquement, les deux raccords ne se traitent pas forcément à l’identique. Chaque versant a son exposition, sa pente et sa couverture, et le voisin a parfois refait la sienne dix ans avant vous. Nous relevons donc les deux côtés, y compris ce qui se voit depuis votre versant sur celui d’en face : une pièce du voisin qui bat au vent finit par ouvrir la vôtre, et un mortier fissuré de son côté humidifie un mur que vous partagez.

Une précision de vocabulaire, enfin, parce qu’elle revient dans toutes les demandes. Ce que nous posons le long d’un mur séparatif est une pièce façonnée en zinc, en plomb ou en aluminium, engravée ou fixée sous recouvrement selon le support. Le principe général de ces jonctions, et les trois familles de solutions qui existent, sont détaillés sur jonction toiture mur.

Retrouvez notre méthode complète de étanchéité et rénovation de solin sur l’ensemble du département.

Le mur séparatif qui dépasse la couverture entre deux logements accolés remplit aussi une fonction de protection contre la propagation du feu, décrite dans cette présentation du mur coupe-feu.

Ce qu’un raccord mitoyen bien traité apporte aux deux maisons

• ✓ Les deux versants et la tête du mur relevés ensemble, plutôt qu’un seul côté repris à l’aveugle.
• ✓ Une tête de mur protégée, qui cesse d’alimenter en eau les deux raccords par l’intérieur de la maçonnerie.
• ✓ Un accès et une emprise d’échafaudage arrêtés avant le chantier, avec le voisin prévenu du calendrier.
• ✓ Un devis qui sépare ce qui relève de votre versant, de la tête du mur et du versant d’en face.

Les défauts que nous relevons sur les raccords de toitures mitoyennes

• ✓ Une tête de mur laissée nue ou couronnée d’un mortier fendu, qui humidifie les deux raccords à la fois.
• ✓ Une pièce continue posée sur une ligne rampante lorsque la maison voisine est plus haute que la vôtre.
• ✓ Deux reprises successives menées chacune d’un côté, sans que personne n’ait traité le sommet du mur.
• ✓ Un mortier de scellement étalé jusque sur les éléments de couverture, qui se fissure et retient l’eau.

Cette façon de procéder évite la situation la plus courante sur ce type de raccord : deux propriétaires qui font intervenir chacun son artisan, à quelques mois d’intervalle, sans que l’un sache ce que l’autre a fait. Chaque reprise paraît correcte isolément, mais le recouvrement entre les deux ouvrages n’a été vérifié par personne, et la ligne rouvre au premier coup de vent d’ouest un peu appuyé.

Elle permet aussi de dire clairement ce que nous ne ferons pas. Nous n’intervenons pas sur la couverture du voisin sans sa demande, et nous ne creusons pas un mur partagé sans que l’accord ait été obtenu. Le relevé sert précisément à cela : il vous donne les éléments concrets pour engager la conversation, plutôt qu’un devis qui suppose résolue une question qui ne l’est pas encore.

Notre zone d’intervention

Où nous reprenons les solins de toitures mitoyennes en Loire-Atlantique

Les maisons accolées sont la règle dans les centres-bourgs du département, des rues étroites de Paimboeuf aux quartiers anciens de Saint-Nazaire, et fréquentes dans les lotissements récents où les pavillons se touchent par le garage. Le vent d’ouest pousse la pluie contre ces murs séparatifs qui dépassent les couvertures. Nous intervenons depuis Saint-Michel-Chef-Chef sur les 108 communes ci-dessous.

Budget · Tarifs

Le budget d’une reprise de solin sur toiture mitoyenne

Le prix dépend du linéaire, mais surtout de l’accès et du nombre d’ouvrages concernés. Un raccord repris seul ne coûte pas la même chose que deux raccords et une tête de mur traités ensemble. Seul le diagnostic peut être annoncé à l’avance.

Durabilité · Entretien

Durée de vie et entretien d’un raccord entre deux toitures

Un raccord mitoyen se dégrade souvent par le haut, sans que rien ne se voie sur les couvertures. Le tableau ci-dessous met en regard ce que l’on observe, ce qui se passe dans l’épaisseur du mur et l’action proportionnée.

L’erreur la plus fréquente sur ce type d’ouvrage consiste à traiter la trace là où elle apparaît. Une auréole qui se déclare chez vous, le long du mur, ne signifie pas que le défaut se trouve sur votre versant : l’eau entrée par le sommet du mur, ou passée sous la pièce du voisin, chemine dans la maçonnerie et ressort du côté le plus sec. C’est pourquoi nous relevons systématiquement le sommet du mur avant de conclure, même lorsque le client a déjà identifié le coupable.

Le droit de bâtir contre un mur mitoyen et d’y engager des poutres ou solives dans son épaisseur est énoncé par l’article 657 du Code civil.

Les fabricants de zinc publient les détails de façonnage des bordures qui ferment une couverture le long d’un ouvrage vertical, comme le montre cette présentation des bordures de toit en zinc.

Comment ça se passe

Travailler avec nous, c’est simple comme 1, 2, 3

Du premier appel à la repose du dernier élément, notre intervention suit trois étapes, et rien ne vous engage tant que l’état de l’ouvrage partagé ne vous a pas été présenté.

Questions fréquentes

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