Deux décrets, deux logiques

Entretien toiture charge locataire ou propriétaire : deux mécanismes que tout le monde confond

La question se pose presque toujours au moment d’une régularisation annuelle, quand un occupant découvre une ligne « entretien toiture » sur son décompte. Elle se règle en séparant deux mécanismes de charge que la même date du 26 août 1987 fait confondre. Le premier concerne les réparations locatives, que l’occupant exécute et paie directement. Le second concerne les charges récupérables, que le bailleur avance puis se fait rembourser. Ce ne sont ni les mêmes textes, ni les mêmes listes, ni les mêmes conséquences pratiques sur une facture de couverture.

Le premier mécanisme est celui des réparations locatives. Il découle de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations, et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui en dresse la liste. La fiche officielle qui présente ce décret précise que sa liste n’est pas exhaustive : d’autres travaux du même ordre peuvent y être rattachés par analogie, ce qui laisse une marge d’appréciation réelle.

Le second mécanisme est celui des charges locatives, autrement appelées charges récupérables. Le propriétaire, ou l’agence, engage la dépense et se la fait rembourser par l’occupant. La liste correspondante est fixée en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, et elle ne fonctionne pas comme la précédente : la fiche officielle la présente comme exhaustive, et seules les charges qui y figurent peuvent être facturées au locataire. Le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 joue le même rôle dans le logement social.

Il faut donc savoir ce que contient réellement cette liste, parce que c’est elle qui tranche. Elle couvre les ascenseurs et monte-charge, l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif, les installations individuelles, les parties communes intérieures, les espaces extérieurs, les taxes et redevances, et sous conditions la rémunération d’un employé d’immeuble, d’un gardien ou d’un concierge. La rubrique « espaces extérieurs » vise les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords des espaces verts et les équipements de jeux pour enfants.

Ce qui frappe dans cette énumération, c’est ce qui n’y est pas. Aucune rubrique ne vise la couverture. Ni les tuiles, ni les ardoises, ni le zinc, ni les pièces de solin, ni les souches de cheminée, ni le revêtement d’étanchéité d’une toiture-terrasse. Sur une maison individuelle donnée en location, la conséquence est directe : un démoussage de toiture, la reprise d’un raccord contre un mur ou la réfection d’un ouvrage d’étanchéité ne sont ni une réparation locative, ni une charge récupérable. La dépense reste définitivement au propriétaire.

En immeuble collectif, la conclusion ne change pas, mais le circuit de l’argent est plus long. La toiture est une partie commune : son entretien est décidé et financé par le syndicat des copropriétaires, réparti entre les lots selon les règles du règlement de copropriété. Ce que le bailleur paie à ce titre relève de ses charges de copropriétaire, pas des charges récupérables sur son locataire. Nous détaillons ce circuit sur notre page entretien toiture copropriété, du vote en assemblée générale au paiement du devis.

Reste la seule zone de contact entre la toiture et les obligations de l’occupant, et elle est étroite. La fiche officielle consacrée aux réparations locatives demande au locataire de dégorger les conduits de descentes d’eaux pluviales, les chéneaux et les gouttières, et de nettoyer régulièrement les auvents, terrasses et marquises en enlevant la mousse et tous les autres végétaux qui s’y accumulent. La même fiche ajoute une précision utile : l’entretien des façades et des toitures végétalisées incombe au propriétaire.

Un test simple permet d’éviter l’erreur la plus répandue, celle qui consiste à croire qu’une dépense périodique devient récupérable parce qu’elle est périodique. La liste officielle contient un contre-exemple parlant : le contrôle technique de l’ascenseur, obligatoire tous les cinq ans, n’est pas une charge récupérable, alors que l’entretien courant du même appareil l’est. La régularité d’un contrat d’entretien de toiture ne le fait donc pas entrer dans la liste. Seule compte l’inscription au texte.

La mécanique de paiement donne les moyens de vérifier. Les charges se paient par provisions, avec une régularisation au moins une fois par an ; un mois avant celle-ci, le décompte par nature de dépense doit être communiqué, et les pièces justificatives restent consultables pendant les six mois qui suivent son envoi. Un impayé se réclame pendant trois ans, délai qui vaut aussi pour l’occupant ayant trop versé. Une régularisation trop tardive ouvre droit à un paiement échelonné sur douze mois.

Tout cela se joue, très concrètement, sur la façon dont un devis et une facture sont rédigés. Un forfait global intitulé « entretien toiture » ne permet à personne de vérifier quoi que ce soit : ni au bailleur de justifier une ligne, ni à l’occupant de la contester. Nous séparons donc systématiquement le dégorgement des évacuations, le nettoyage des surfaces accessibles et la reprise d’un ouvrage de couverture. Notre page prix entretien toiture détaille ce qui fait varier chacun de ces postes.

Disons enfin où s’arrête notre rôle, parce que le flou ne sert personne. Nous sommes couvreurs et étancheurs : nous constatons l’état d’un ouvrage, nous le décrivons par écrit et nous le chiffrons. Nous ne qualifions pas juridiquement une dépense et nous ne disons pas si elle est récupérable : cela relève de l’agence départementale d’information sur le logement, du syndic ou d’un conciliateur de justice. Le partage entre entretien courant et réfection est traité sur notre page entretien toiture locataire ou propriétaire.

Retrouvez notre méthode complète de étanchéité et rénovation de solin sur l’ensemble du département.

Le modèle de lettre officiel pour demander le détail du montant annuel des charges : demander des précisions sur le montant annuel des charges locatives.

Les rubriques que la liste des charges récupérables contient réellement

• ✓ Ascenseurs et monte-charge : électricité, exploitation, produits d’entretien, menues réparations.
• ✓ Eau froide, eau chaude, chauffage collectif, et exploitation des compteurs généraux et individuels.
• ✓ Parties communes intérieures : produits d’entretien, minuterie, tapis, vide-ordures, personnel.
• ✓ Espaces extérieurs : voies de circulation, stationnement, abords des espaces verts, jeux d’enfants.

Ce qui ne se récupère pas, quelle que soit la rédaction du bail

• ✓ L’entretien et la réfection de la couverture : aucune rubrique de la liste ne les vise.
• ✓ La reprise d’un raccord contre un mur ou d’une souche, qui est un ouvrage, pas un nettoyage.
• ✓ Le remplacement d’une gouttière corrodée, à distinguer du dégorgement qui revient à l’occupant.
• ✓ L’entretien des façades et des toitures végétalisées, que la fiche officielle met au propriétaire.

Cette façon de faire répond à une exigence concrète du texte : pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte annuel, les pièces justificatives doivent pouvoir être consultées. Une facture qui écrit « entretien toiture, forfait » ne justifie rien ; une facture qui nomme le linéaire de chéneau dégorgé, puis, sur une autre ligne, le raccord de souche repris, permet à chacun de savoir de quoi il parle.

Notre zone d’intervention

Où nous intervenons sur le parc locatif

Nous intervenons sur 108 communes de Loire-Atlantique et de la frange vendéenne, et le parc locatif y prend toutes les formes : maisons de bourg louées à l’année, locations meublées du littoral, petits immeubles de centre-ville gérés par un syndic. Sur la façade maritime, l’air chargé de sel accélère la corrosion des métaux de couverture et transforme en quelques années une question d’entretien en question de remplacement. Le tableau ci-dessous donne la distance de chaque commune depuis notre siège.

Budget · Tarifs

Le budget d’un logement loué et ce qui fait varier le devis

Trois natures de dépense coexistent sur un même toit, et c’est leur confusion qui alimente les litiges. Le constat écrit est une prestation d’expertise. Le dégorgement des évacuations est une dépense légère et répétée. La reprise d’un ouvrage de couverture est un investissement ponctuel, qui ne se refacture pas à un occupant. Le devis les sépare, et il annonce ce qui changerait si la dépose révélait un support dégradé.

Durabilité · Entretien

Délais d’intervention et déroulement en logement occupé

La durée dépend de la nature de l’ouvrage et de l’accès au logement, pas du statut de celui qui appelle. Le tableau ci-dessous récapitule les situations que nous rencontrons le plus souvent sur le parc locatif, l’indice qui les annonce et ce qui retarde le retour du désordre.

Ces durées correspondent au temps passé sur le toit. S’y ajoutent, en logement occupé, le délai de prévenance convenu avec l’occupant et, lorsqu’un ouvrage maçonné est repris, le temps de prise du mortier. Nous intervenons du lundi au vendredi de 8h30 à 18h30. Une date se cale avec les deux parties plutôt qu’avec une seule : c’est ce qui évite les déplacements pour rien, et c’est aussi ce qui permet de remettre le compte rendu à celui qui devra le produire.

Sur le mot qui donne son nom à tout ce mécanisme et que le langage courant emploie de travers : la définition de récupérable dans le dictionnaire Larousse.

Le détail des charges qu’un bailleur peut répercuter, expliqué par l’Agence nationale pour l’information sur le logement : les charges d’une location vide selon l’ANIL.

Comment ça se passe

Travailler avec nous, c’est simple comme 1, 2, 3

Constater, décrire, chiffrer poste par poste : trois temps qui suffisent à rendre une dépense vérifiable.

Questions fréquentes

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